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《梅河口市集体经营性建设用地入市管理暂行办法》解读

发布时间:2022-05-05 10:29:00 来源:
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集体经营性建设用地,是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。集体经营性建设用地入市,是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场,依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租等有偿方式交由其他单位或者个人使用,并以书面合同约定双方权利义务的行为。

一、编制背景

(一)必要性。新的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》明确规定了可征收集体土地的范围,我市城镇开发边界外和不在成片开发方案范围内的项目用地已无法实施征收和审批。土地征收范围的规定影响我市农村项目顺利落地,不利于我市新型城镇化建设和城乡融合发展,也不利于我市新型农村建设和农村经济发展。

(二)具体依据。2020年1月1日起施行的新修定的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”

2021年4月21日经国务院第132次常务会议通过,自2021年9月1日起施行的《中华人民共和国土地管理实施条例》(中华人民共和国国务院第743号令)第四章第五节第三十七条至第四十三条中,关于集体经营性建设用地管理的规定。

2021年6月3日,吉林省发展和改革委员会印发了《吉林省2021年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知(吉发改城发〔2021〕383号),第50条规定:在长吉接合片区国家城乡融合发展试验区先行推进农村集体经营性建设用地入市;第58条规定:将梅河口市纳入试验范围,与长吉片区改革试验同步规划、同步推进、同步考核。

二、主要内容

《梅河口市农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法》共九章,三十九条,主要内容包括入市依据、入市原则、部门分工、入市范围、入市条件、入市主体、入市方式、入市程序及收益分配等,下面从几个重点方面简要介绍:

一是入市原则,集体经营性建设用地入市应坚持维护土地社会主义公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

二是部门分工,自然资源部门按照本办法有关规定,负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。发展改革局、财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、税务局、审计局、信访局、各乡镇政府等相关部门按照职能分工配合做好有关工作。

三是入市范围,国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途,且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地,方可纳入入市交易范围。对存量集体建设用地,在依法收回其使用权后,依据国土空间规划开展农村土地综合整治和基础设施配套,重新划分宗地并调整确定产权归属,按照新的规划条件确定入市范围。

四是入市条件,集体经营性建设用地入市应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划等相关要求;符合产业、环保等政策及标准要求;产权明晰无权属争议,未被司法机关或行政机关查封或限制权利;需要处理的土地使用、承包、经营等权利和地上建筑物、其他附着物产权以及相应的补偿已经处理完毕;入市事项已经本集体经济组织按照集体决策程序依法决策同意。

五是入市主体,农民集体所有的经营性建设用地属于本集体成员集体所有,由代表其行使所有权的集体经济组织负责入市工作。其中,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织代表集体行使所有权,未成立集体经济组织的,由村民委员会代表行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织代表集体行使所有权,未成立集体经济组织的由村民小组代表行使所有权;属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

六是入市方式,集体经营性建设用地使用权出让是指农民集体将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为;集体经营性建设用地租赁是指农民集体将集体经营性建设用地出租给使用者使用,由使用者与农民集体签订一定年限的土地租赁合同,并支付租金的行为。

七是入市程序,包括入市主体编制方案、乡镇审查、向自然资源部门申请、部门审查合格后报政府批准、公开交易、成交公示、签订合同及办理证照等。

八是收益分配,农民集体获得的集体经营性建设用地入市收益,归农民集体全体成员所有。农民集体所得的入市收益内部分配及使用,应按照农村集体资金资产资源管理的有关规定,依法履行民主决策程序,并落实财务公开和公示制度,对入市成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况,及时向集体经济组织全体成员公示。农民集体获得的入市收益原则全部用于集体经济发展和集体基础公益事业支出,需分配到个人的,分配标准可结合入市地块所在区域的征地补偿标准,多余部分要留归集体使用,并严格实行“村财乡管”、政务公开等资金监管措施,接受全过程、全方位监督,确保资金规范使用。集体内部分配入市收益时,应兼顾集体经济长远发展和成员个人利益。切实防止集体经济组织内部少数人非法处置、侵占集体经营性建设用地及其入市收益,防止外部资本非法控制集体经营性建设用地使用权,侵吞入市收益。

附件:梅河口市人民政府关于先行开展农村集体经营性建设用地入市工作的通知

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