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梅河口市人民政府办公室关于印发梅河口市农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案的通知

梅政办发〔2023〕4号

发布时间:2023-04-14 10:09:00 来源:
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各乡镇人民政府、街道办事处,市政府各办局、直属企事业单位,驻梅各单位:

《梅河口市农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》已经市政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

 

梅河口市人民政府办公室

2023年4月14日

(此件公开发布)

 

梅河口市农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案

为深化农村土地制度改革,全力推进新型城镇化建设和城乡融合发展,保障乡村振兴发展用地需求,加快推进我市农村集体经营性建设用地入市,依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十七条至第四十三条、中共中央办公厅国务院办公厅印发的《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》(厅字〔2023〕34号)及自然资源部办公厅《关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》(自然资办函〔2023〕364号),结合我市实际,特制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的二十大精神、习近平总书记视察吉林重要讲话重要指示精神,省委农村工作会议精神及市委九届四次全会决定部署,有效发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,以建立健全城乡统一的建设用地市场为目标,推进集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价,进一步提高资源配置效率,规范市场交易秩序,健全风险防范处置机制,切实维护各方合法权益,促进城乡融合发展,为全面推进乡村振兴,加快农业农村现代化提供有力保障。

(二)基本原则。坚持维护土地社会主义公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

——守住底线红线。严守土地公有制性质不改变,耕地保护红线不突破、农民利益不受损的底线;实行统一的国土空间用途管制,落实“三区三线”管控要求;保障农民集体对其土地资产的自主管理权,公平合理分配土地增值收益,做到同地同权同责。提高节约集约利用水平,盘活空闲、废弃、低效利用的存量集体建设用地,合理布局各用途空间。

——审慎稳妥推进。按国家、省及上级主管部门要求,把握好试点工作节奏,严格条件,规范程序,逐步推进,要注重防范应对风险挑战,维护社会稳定。

——紧密结合市情。贯彻市委九届四次全会要求,落实“全力构建梅河高质量发展新格局,加快建设梅河新区和高质量发展先行示范区”战略,实现“6868”奋斗目标,激活农村土地资源要素,推动全域旅游示范市、农业现代化示范城市建设,服务支持乡村旅游、“十百千万工程”等加快建设,助力实施乡村建设行动,全面推进乡村振兴。

(三)工作目标。通过集体经营性建设用地入市试点,进一步明确入市范围、土地用途、入市方式和程序,探索完善集体经营性建设用地科学规划和用途管制路径,探索建立竞争、公平、有序的市场配置机制、收益分配机制和监管规则,拓宽集体土地权能实现形式,健全集体经营性建设用地入市制度体系,有效破解我市城镇开发边界外和不在成片开发方案范围内的项目用地无法实施征收和审批的实际难题,保障乡村项目顺利落地,推动新型城镇化建设和城乡融合发展,为全省集体经营性建设用地入市推广提供试点经验。

二、工作任务

(一)强化国土空间规划引领。兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的规划编制,推动存量土地节约集约利用。编制好我市国土空间规划和实用性村庄规划,统筹合理安排入市的规模、布局、开发强度和开发时序等,明确规划条件的约束作用。完善规划许可管理制度,将入市项目纳入规划许可管理,优化规划许可流程,提高审批效率。建立存量集体建设用地盘活机制,对符合规划的,按照集体经营性建设用地入市;深入推进农村集体土地整理,腾挪发展空间,促进盘活存量建设用地。(市自然资源局牵头指导)

(二)维护入市主体权能。完善入市相关议事决策机制,尊重农民对入市、征收的选择权与合理诉求。推动入市土地所属村(组)集体成立农村集体经济组织并完成登记赋码,由该集体经济组织作为入市主体组织实施入市,或探索由其委托的法人组织代理实施入市。健全民主决策机制,实现农民集体对集体经营性建设用地的自主管理和民主决策,切实保护农村集体经济组织成员的权利。(市农业农村局牵头指导)

(三)明确土地用途和用地方式。结合实际,探索入市方式和具体路径,保障乡村振兴发展用地需求。开展入市土地摸底调查,依据规划确定集体建设用地使用范围,合理划定拟入市地块。探索通过出让、出租、作价出资或入股等方式进行入市的具体途径。建立入市土地经营性用途管理办法,结合实际细化经营性用途,并探索不同用途的管理办法。规范集体经营性建设用地入市流程,完善市场规则、市场价格体系和竞争机制。(市自然资源局牵头指导)

(四)建立开发利用监管机制。完善市场调控机制,探索合理控制入市规模和时序的有效措施。制定集体经营性建设用地入市监管制度,纳入统一的交易平台公开交易。研究对入市方案、公开交易、合同履行的全程监管措施,落实规划条件、产业准入和生态环境保护等要求。探索入市土地节约集约利用政策,创新闲置集体建设用地的处理机制,加强入市土地闲置的监管和处置。探索建立覆盖集体建设用地的土地使用标准体系,总结推广农村集体建设用地适用的节地技术和节地模式。研究制定政策措施,稳妥处理集体建设用地历史遗留问题。(市自然资源局牵头指导)

(五)健全土地增值收益分配机制。兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益,形成合理统筹土地增值收益的有效机制。研究土地增值收益核算办法,出台增值收益调节金管理办法,分用途确定收取比例,明确调节金用途。完善农民集体土地收益分配机制,将入市收益纳入农村集体资产统一管理,明确分配原则,规范分配程序,监督收益使用,规避资金风险,切实维护农村集体经济组织及其成员的合法权益。(市农业农村局、市财政局牵头指导)

(六)研究建立集体土地入市与土地征收协同机制。做好成片开发土地征收与入市试点工作的衔接,实现两种方式在保障合理用地需求方面的有机统一。探索入市保障项目用地制度,统筹国有和集体建设用地数量,合理安排入市和成片开发土地征收的规模、用途、布局等,研究制定实现两种用地制度相互补充的政策措施。探索入市农民收益的保障机制,完善以增值收益调节金和契税等形式提供公共服务,研究集体建设用地入市收益与土地征收补偿大体平衡的有效措施。(市自然资源局、市财政局牵头指导)

(七)维护市场主体合法权益。探索集体经营性建设用地使用权权能实现形式,提升市场主体参与意愿。明确集体经营性建设用地使用权的出让方式、出让年限和适用范围等,探索农村集体经营性建设用地进入土地二级市场的交易规则。完善入市土地信息公开制度,定期更新集体经营性建设用地基准地价。规范入市合同管理,建立政府、集体经济组织与土地使用权人监管协议制度。加强不动产登记服务,对符合条件的入市土地使用权、地上物所有权及分割登记申请依法办理登记。创新入市土地抵押贷款等金融产品,研究出台入市土地抵押管理办法。(市自然资源局、市银保监管组牵头指导)

(八)探索入市土地用于保障性租赁住房建设。探索稳妥有序将入市土地依据规划用于保障性租赁住房建设的有效措施。落实国家加快发展保障性租赁住房的要求,合理解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难。入市土地不得用于建设商品住房,保障性租赁住房以建设面积不超过70平方米的小户型为主,严禁改变保障性租赁住房性质,保障性租赁住房不得上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。(市自然资源局、市住建局牵头指导)

三、入市规则

(一)入市范围。我市中心城区开发边界(100平方公里)以外的,按照国土空间规划确定为工业、商业等(不含房地产)经营性用途并依法登记的存量集体建设用地,方可纳入入市交易范围。

(二)入市条件。集体经营性建设用地入市应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划等相关要求;符合产业、环保等政策及标准要求;产权明晰无权属争议,未被司法机关或行政机关查封或限制权利;需要处理的土地使用、承包、经营等权利和地上建筑物、其他附着物产权以及相应的补偿已经处理完毕;入市事项已经本集体经济组织按照集体决策程序依法决策同意。

(三)入市主体。农民集体所有的经营性建设用地属于本集体成员集体所有,由代表其行使所有权的集体经济组织负责入市工作。其中,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织代表集体行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内该集体经济组织代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

(四)入市程序。

1.入市主体向乡镇政府及市自然资源部门提出入市申请,乡镇政府审核同意后,市自然资源部门应当依据国土空间规划,出具拟入市宗地的规划条件,明确土地界址、面积、用途等要求。涉及占用农用地的,应当履行转用手续,将农用地转为集体建设用地。

2.入市主体依据土地评估结果,经法定程序讨论,集体研究确定拟入市地块出让、出租的价格。

3.入市主体依据政府及行业主管部门出具的规划条件、产业准入、生态环境保护等政策规定,编制《集体经营性建设用地出让、出租》方案。方案中要载明宗地的用途、使用期限、交易方式、入市价格、收益分配等内容,并按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,由农民集体形成书面决议。入市方案经本集体经济组织民主决策确定后形成的入市决议,作为后续申请入市、拟订合同及履约和接受监管的依据。

4.入市主体将入市土地出让、出租方案和农民集体决议情况报市自然资源部门审查。市自然资源部门会同有关部门审查拟入市宗地履行民主决策程序,符合国土空间规划、用途管制、生态环境保护、产业准入要求、收益分配原则等情况,是否符合入市条件。经审查符合入市条件的,报经市政府批准后,由批准该入市事项的市政府或其委托的市自然资源部门出具准予入市的核准书。

5.入市主体根据入市方案确定的交易方式,在本集体经济组织事务公示栏、土地市场网、土地有形市场、农村产权交易市场或指定的场所、媒体公开发布交易公告。

6.具体交易程序可参照国有建设用地交易有关规定执行,由市自然资源部门全程指导监督。

7.土地所有权人和土地使用权人依据出让、出租方案,成交确认书等要求签订书面合同,合同中需载明交易价款,价款支付时间及方式,提前收回的条件以及处理方式,土地使用权届满续期以及地上建筑物、构筑物和其他附着物处理方式,违约责任等。

8.合同签订后,受让方依法申请办理开发建设的审批手续。

9.受让方在缴清入市宗地使用权价款和相关税费后,可按照不动产登记的有关法律、法规申请不动产登记。土地使用者办理不动产登记时,市自然资源部门应当将交易主体、价格等合同信息上传至土地市场动态监测监管系统。

(五)资金账户。市财政部门要按照国家相关法律法规及政策要求,管理农村集体经营性建设用地入市资金。受让人应按照土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同约定支付土地价款,并缴入指定账户。土地使用权人未按书面合同支付价款的,土地所有权人有权依据书面合同的约定主张解除合同,追究土地使用权人的违约责任。

(六)征收调节金。集体经营性建设用地使用权入市交易的,市财政部门会同市自然资源部门按照相关文件规定征收土地增值收益调节金。按土地增值收益的一定比例收取土地增值收益调节金。待土地使用权人按书面合同约定支付价款,市财政部门计提土地增值收益调节金后,将余下土地价款划归给入市主体。

四、工作安排

我市入市试点工作为期两年,2023年1月启动,2024年底结束。分为准备部署、组织实施、试点总结三个阶段。

(一)准备部署阶段(2023年4月-2023年6月)。4月份建立工作机构,制定管理办法,公布集体建设用地基准地价,下发推进方案,经市委市政府审定后,报省自然资源厅;5月份完成入市土地调查摸底、制定配套规章制度、组织宣传发动培训等工作;6月份完成村庄规划编制、确权登记颁证等工作。

(二)组织实施阶段(2023年6月-2024年10月)。在做好入市土地调查摸底、科学编制村庄规划、完成确权登记颁证和集体经营性建设用地基准地价编制、公布等工作的基础上,按照具体工作推进方案稳妥有序开展试点工作,并形成年度工作报告,经市委市政府审定后,报省自然资源厅。

(三)试点总结阶段(2024年11月)。2024年10月底前,要形成全面系统的总结报告,经市委市政府审定后,报省自然资源厅。

五、保障措施

(一)加强组织领导。为切实做好全市农村集体经营性建设用地入市工作,成立由市长为组长,各有关市级领导为副组长,相关部门及乡镇(街)主要领导为成员的入市工作领导小组,负责组织协调入市全面工作。领导小组办公室设在市自然资源局,办公室主任由市自然资源局局长兼任。各成员单位要增强主体意识,充分发挥主动性和创造性,对我市农村集体经营性建设用地入市负总责,强化组织领导,设立工作机构,制定具体工作方案,细化年度工作计划,建立工作台账和时间表、路线图,切实加强组织协调,推动重点任务落到实处。具体可按照《梅河口市人民政府关于先行开展农村集体经营性建设用地入市工作的通知》(梅政发〔2022〕3号)中相关要求执行。

(二)强化统筹协调。建立深化入市试点工作的协调机制,定期召开工作推进会议,听取各领导小组成员工作汇报,并围绕部门职责,夯实工作基础,强化政策支持,及时研究解决试点过程中出现的矛盾和问题,协同推进试点工作。

(三)积极稳妥推进。要确保试点封闭运行,按照边推进、边研究、边提炼、边完善的要求,规范稳步推进入市工作。要强化风险防范意识,做好风险评估和应对预案,加强指导和监测监管。坚决防止掏空农村集体经济组织资产、削弱农村集体所有制行为;坚决防止随意调整规划,破坏国土空间规划和用途管制制度;坚决防止以入市为名侵占耕地、弄虚作假乱占耕地,更不得占用永久基本农田;坚决防止各类非法处置、侵占入市土地及其收益,损害农民合法权益;坚决防止污染环境、高耗能高排放项目向农村转移,破坏乡村风貌。工作中遇到的重大问题要及时研究、及时处置、及时汇报。

(四)注重宣传总结。要把“试制度、试成效”放在更加突出位置,把制度创新和集成作为核心任务,发挥试点示范、突破、带动作用,及时总结好的经验做法,通过编发简报、报送信息等方式,反映工作成效和存在的问题。要加强对相关政策的宣传解读,正确引导舆论;畅通民意表达渠道,及时回应民众关切,防止出现社会不稳定问题或舆情事件。

附件:梅河口市推进农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组成员名单

 

附件

梅河口市推进农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组成员名单

组 长:宋钦炜 新区管委会主任、市长

副组长:王 军 新区党工委委员、管委会副主任,市委常委、副市长

王礼军 副市长

成 员:刘 杰 新区自然资源局(市自然资源局)副局长

李洪安 新区生态环境局(市生态环境局)局长

赵晓红 新区发改局(市发改局)副局长

姜子千 新区财政局(市财政局)副局长

李永发 新区住建局(市住建局)副局长

刘 伟 新区农业农村局(市农业农村局)副局长

孙 蕾 新区税务局(市税务局)副局长

梁清祥 新区信访局(市信访局)副局长

刘成业 新区审计局(市审计局)副局长

付 奎 市银保监管组组长

各乡镇(街)主要领导

领导小组下设办公室,办公室设在市自然资源局,办公室主任由市自然资源局局长兼任。

 

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