各乡镇人民政府、街道办事处，市政府各办局、直属企事业单位，驻梅各单位：

《梅河口市商品房预售资金监督管理办法实施细则》已经市政府2024年8月30日第十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

梅河口市人民政府办公室

2024年9月13日

（此件公开发布）

梅河口市商品房预售资金监督管理办法实施细则

第一条 为维护商品房交易双方合法权益，防范房地产市场隐患，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上取得《商品房预售许可证》的商品房项目，其商品房预售资金的存入、支取及其监督管理工作，适用本细则。

第三条 本细则所称商品房预售资金，是指开发企业在取得《商品房预售许可证》后将其开发建设的商品房预售给买受人，买受人按合同约定支付的定金、分期付款、一次性付款、首付款、购房贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房款。

本细则所称监管银行，是指与开发企业签订商品房预售资金三方监管协议、设立预售资金监管账户的银行。

本细则所称开发企业，是指预售商品房的房地产开发经营企业。

本细则所称买受人，是指购买预售商品房的法人、自然人和其他组织。

第四条 梅河口市住房和城乡建设局（以下简称“监管部门”）负责监督管理工作。其下属单位梅河口市房产服务中心（以下简称“监管机构”）对全市新建商品房预售资金监管的具体工作进行组织和实施。

第五条 监管部门会同相关金融部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下称监管银行），并在监管部门网站上予以公示。

第六条 监管账户中监管额度内的资金应当专款专用，用于相关的工程建设。在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，任何单位和个人不得擅自扣划监管额度内的资金。设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。商品房预售资金监管期限自开发企业取得商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。

第七条 监管机构、监管银行、开发企业三方签订商品房预售资金三方监管协议，此协议中明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，监管协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置及监管部门门户网站进行公示。开发企业申请办理《商品房预售许可证》前，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则设立预售资金监管账户。监管项目预售过程中，原则上不得变更监管银行以及监管账户。

第八条 开发企业预售商品房时，应当告知买受人将其购房款（包括定金、首付款、购房贷款等相关房款）直接存入监管账户；并凭银行出具的交款凭证为买受人换领购房票据；买受人通过资金监管专用pos机，将预售资金直接存入监管账户的，开发企业依据pos机签单为买受人换领购房票据；买受人应当核对存款账户与其监管账户是否一致；涉及买受人贷款的，买受人应当委托贷款机构将发放的贷款直接发放至预售资金监管账户；贷款银行和公积金管理机构应在贷款合同中明确监管账户为贷款发放的唯一账户。

第九条 商品房预售资金应当全部存入相应的监管账户，开发企业不得以任何方式在监管账户外私自截留、收存购房款。

第十条 监管账户的商品房预售资金初始监管额度为预售备案总金额的30%，预售备案总金额以开发企业办理预售许可证时报备的房屋备案价格和批准预售的商品房面积的乘积核定。

第十一条 商品房预售资金由开发企业按照工程建设节点分期申请使用并用于相关的工程建设，监管额度按下列方式调整：（一）建成层数达到规划设计总层数一半的，提交其相关证明材料，监管额度调整为预售备案总金额的15%；（二）达到主体结构封顶的，提交其相关证明材料，监管额度调整为预售备案总金额的9%；（三）达到建设工程竣工验收备案的，提交其相关证明材料，监管额度调整为预售备案总金额的3%；（四）预售商品房完成不动产首次登记后，予以全额返还商品房预售监管剩余资金和利息。

第十二条 监管账户累计进账金额未达到资金监管额度时，开发企业不得向监管机构申请使用监管资金。

第十三条 监管部门可结合我市实际，适时调整商品房预售资金初始监管额度，重新设定工程进度节点及各节点的监管额度。

第十四条 商品房项目存在多个监管账户的，当项目存在停工、逾期交房风险时，监管机构依开发企业申请，可统筹使用其他监管账户内资金用于项目工程建设，保障项目竣工交付。

第十五条 监管机构应当自受理开发企业用款申请之日起三个工作日内完成对申请材料的审核和建设项目工程进度的实地审核，对符合条件的出具同意拨付通知书并通过信息系统通知监管银行，对不符合条件的，向开发企业出具不予拨付通知书，并说明理由。监管机构同意拨付的，监管银行应依据管理机构同意拨付的通知书，在三个工作日内拨付核准使用的监管资金。

第十六条 监管账户累计进账金额未达到资金监管额度时，开发企业与买受人解除商品房预售合同已履行相关资金监管手续的，开发企业可向监管机构申请从监管资金中退回相应购房款，经监管机构审核后，撤销该户网签备案，监管银行解除对该房款的监管。监管账户累计进账金额超过预售资金监管额度时，开发企业与买受人解除商品房预售合同的，经监管机构审核后，撤销该户网签备案，开发企业结算退款。

第十七条 监管银行应保证监管账户内资金的安全，建立健全预售资金监管信息系统，保证预售资金存入、支出等信息、数据的即时传递。并严格执行预售资金监管三方协议相关要求，配合监管机构提供监管账户内预售资金的出入账信息和对预售资金存入及支出使用情况的检查。监管银行如发现商品房预售资金未进入监管账户或其他影响预售资金监管的有关事宜，应及时告知监管机构。落实商品房预售资金监管专人负责制。

第十八条 监管银行接到人民法院等对监管账户的查封、冻结或者法律规定的其他保全措施时，应将有关情况及时告知监管机构。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知监管部门。

第十九条 允许开发企业使用银行保函置换预售监管资金。监管账户内资金达到监管额度后，开发企业可申请使用银行保函置换监管额度内资金，银行保函置换金额不得超过监管额度的30%，置换后的监管账户内资金不得低于监管额度的70%。保函期限应当至完成房屋所有权首次登记止。

第二十条 开发企业办理房屋不动产首次登记后，可向监管机构申请解除预售资金监管。

第二十一条 违反本细则相关规定的，由监管部门依据相关法律法规处理。

（一）开发企业有下列行为的，监管部门责令其限期改正，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其商品房预售合同网签备案业务并依法予以行政处罚，相关责任人依法承担相应责任。

1.未按本细则规定将商品房预售资金全部存入其监管账户的；

2.变相逃避商品房预售资金监管的；

3.未按本细则规定使用商品房预售资金的；

4.提供虚假材料的；

5.其他违反本细则规定及商品房预售资金监管三方协议行为的。

（二）监管银行有下列行为的，管理机构暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门。

1.未按规定将商品房预售资金存入其监管账户的；

2.未经监管机构同意，擅自支付商品房预售资金的；

3.擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的；

4.未将买受人按揭贷款发放至其监管账户的；

5.其他违反本细则及违反商品房预售资金三方监管协议的行为。

（三）监管部门、监管机构、监管银行、开发企业工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（四）违反本细则，开发企业未按规定使用商品房预售资金的，由管理部门责令限期改正。

第二十二条 本细则自发布之日起施行，《梅河口市商品房预售资金监督管理暂行规定》（梅房字〔2019〕18号）同时废止。

政策解读：《梅河口市商品房预售资金监督管理办法实施细则》文件政策解读